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买房故事之二

在签字和付钱之前,请再三确认你知道自己在做什么!

篇二 :

定金和居间协议 从掏出第一笔钱开始,买房者的风险就开始逐渐增大。在此之后,每一步都要务必事先考虑清楚并反复推敲。 对于买房自住的同学们来说,挑中一套自己喜欢的房子,是很讲缘分的事情。可能这个月看了二三十套都看不到中意的,下个月顺路看的一套房子就很对胃口。遇到喜欢的房子,当然想顺利拿下,不过越是这种时候越要冷静。 不要听中介说什么,先付一点(几千至一万)意向金,他才好和上家谈价钱。意向金这玩意儿没有任何约束力,上下家都随时可以反悔并不用付任何违约责任。真想买的话,就直接让中介约上家当面谈,谈妥就直接付定金——上下家直接沟通非常重要,中介在转达过程中有意无意总是会搞出很多事情。

注1:很多中介的意向金协议上都会有一条类似“上家收到意向金,则该意向金自动转为定金”这样的条款,而中介绝对不会向你解释这些条款的。

所以,与其什么都没谈就付了意向金结果被自动转了定金,到时候谈不妥又要去搞违约,不如直接约上家见面当场谈。 在中国,做任何事情最终还是和人在打交道。如果不幸遇到一个上家,骗了你的定金或者首付什么的,就算违约责任在他,打官司赢了,可是未必能拿回自己的钱。所以,在付钱之前,一定要多方打听上家的背景、工作、家境。 约上家谈的时候,首先要做的当然是检查房产证:看房龄、产证上有几个名字、房屋面积……最好是在签居间协议之前就去交易中心拉一个全套的产调,查房子权利人、房屋贷款和抵押情况、有没有被查封等不能交易的情况。 虽说这些事情中介会去做,但作为付钱的人,保持足够的警惕和关注是必要的。要是真遇到什么问题,中介是不会帮你出头的。

产证查验没问题之后,就可以和上家谈价钱和一些购房细节了。尽量把问题都在这一次谈好,写进居间合同。居间合同里有约定的事项就具备了法律效力,等到签正式合同时候再想改就没那么容易了,很可能被追究违约罚没定金;居间合同里没有的事项,可以到签正式合同时再谈,不过我的意见是在付定金之前把所有能想到的问题特别是原则上的问题都谈清楚,还是那句话,钱付出去了再想拿回来就难了,打的赢官司未必能拿回钱。

记住,所有的事情都是可以谈的,包括中介费! 需要事先沟通明确的有这些事情(未必全面):

一、产权人 上家产证上有名字的人都需要当场,如果上家的配偶在产证上没有名字,也需要到场。表示该房产的权利人都知道这次交易事宜,最好都能在合同上签字。以避免首付付了,突然跳出个人不同意卖这个房子。

二、房屋内户口 户口是我朝特色,一定要上家在过户前把户口迁走。注意这个不仅要写进合同,而且要自己去派出所确认! 如果过户之后发现上家户口没签走,这个是没办法打官司的。法院没有权利强制迁出上家的户口,很神奇吧?

三、租户 如果房子里有租户,应该要租户签一份放弃优先购买权的声明(这个优先购买权是租房合同的格式条款),以免你费了半天口舌把价格谈下来,被人撬了交易。 并且要求房东明确租户搬出的时间,写入合同,约定好违约责任。所谓“买卖不破租赁”,如果租客一定要执行完租房合同,那你是没权利赶他走的,即便房子到时候在你的名下。

四、装修家具 要事先约定清楚屋内装修家电等是否包含在内,如果房东答应送家电,要明确写出家电和家具的数量。以防等过户的时候发现连地板都被撬掉了。

五、付款时间

买房过程中,最大的风险在于产权纠纷和贷款问题。所以事先约定好房款支付的方式和期限也很重要。 大部分同学买房的时候都需要贷款,而贷款这种事情看政策说话,决定权完全不在我们手上。所以,在居间协议时就要约定好首付的支付时间(正式合同的签订),贷款的数额以及时间。 必须要考虑到的风险是,如果到时贷款批不下来或者批下来的数额不够的话,条款约定是需要买家用现金补齐的。万一到时候拿不出这笔钱,违约责任在买家! 最好的情况是能够约定好,万一贷款出现问题,合同自动作废,双方都不需要承担违约责任。但是大部分上家不会同意这一条,那退一步至少要把付款期限放的长一点,以留给自己足够的缓冲时间去筹钱或者换一家银行重新办贷款。

一旦付好定金,签了居间协议,就基本达成了购房意向,房东一般就不会涨价了(涨价就要赔双倍定金)。这时候一定要提醒中介拿上家的房产证——产证不能放在房东手上。

关于风险: 无论对于买家还是卖家,在交易过程中都存在风险。其中有些是程序性的,无法规避,但大部分风险只要事先好准备,做足功课,都能够避免。 不要把希望寄托在中介称职、房东本分上,要知道,但凡你能想到的风险,在现实中都发生过,并且不断的重复着。有些案例原本你能想到的更诡谲,更错综复杂。 最理想的情况是在签任何协议的时候都带个律师陪同! (待续)

买房故事之一

买房是一场战争!

──你们

买房是我朝子民的唯一以及最终归宿:你终将买房,并将葬身与此。

对于任何一个和我差不多的“普通人”来说,买房是人生第一大事──当然是阶段性的,过几年完全可能遇到更大的事,比如买更大的房子──而这件大事,和中国的所有事情一样,复杂并暗藏危机,你可能大赚一笔,更可能尸骨无存。除了自己想办法搞明白这里面的所有猫腻,我们别无选择。

篇一:看房

“路漫漫兮,吾将上下而求索”,屈原老师在说这句话的时候,不是在看房,就是在看房的路上。

严格的说,看房是买房过程中最没有风险的阶段──对于 买房人来说,没有掏钱就没有风险,掏钱越多的时候是风险越大的时候。不过,看房是买房的第一步,重要性不言而喻。

看房第一公理:看房看得永远是地段。

房子只会贬值(折旧),而地段才会涨价。所以,首先是选一个你熟悉、有把握并且能负担的起的地段。至于小区、环境、配套什么的,都是浮云。其他的都是后天能够改善的,而地段,是唯一的。

看房第二公里:在你看过十套以上不同房型之前,不要妄谈房型之好坏。

关于房型,没有好坏,只有喜欢与不喜欢。当你看过足够多的房子之后,就会发现,房型这玩意儿是有流行趋势的,尤其是二手房:那几年流行大客厅,那个时间段的房子肯定都是大客厅……

至于双南还是南北通,这纯粹是个人判断了──更刻薄点,纯粹是经济能力的判断。房型的好坏,在价格上已经反映出来了,除非您真的品味大异旁人,否则好的房型就一定意味着更高的价格。比如,对于俺这个魔都生活了11年的外来务工人员来说,一楼的房子是绝对不会考虑买来自己住的,再便宜也不考虑,而实际上一楼的房子的确比同样房型楼上的便宜3~5万左右。

当你看了10套以上房子之后,自然会对中介、房东的说辞产生免疫力。比如:

一、送××平方的阁楼。直接让他去死,阁楼的价钱绝对已经算在房价里了,而且是和正房价格一样的!

当你住过阁楼之后就会了解,阁楼这玩意儿除了储物就没啥用处了。至于你看房时看到的房东家住在阁楼上面狠享受的样子,相信我,如果能把房子多卖20万,我甚至可以”幸福“的住进猪圈。

二、15万豪华装修。告诉他,装修越贵就意味着你要花越多的钱把它敲掉!

不论装修的怎样的二手房,都应该当毛坯来卖,有本事你让房东把地板都拆了带走啊。

三、景观房。再次让他去死!

记住,小区里的每一棵草都已经算在你的房价里了,小区环境不能成为涨价的理由。至于景观,每天天没亮就出门,天黑了才回家的你,这辈子估计没啥机会欣赏到了。

至于最重要的小区物业、房屋质量、配套设施什么的,看房时是没机会了解的。要么事后再过来微服私访,要么就网上多查一查,二手房最大的好处是,要开裂的房子都已经开裂了──不至于钥匙没拿到,房子倒了。

从看房伊始,就要对和你打交道的中介报以120%的戒心(最终你将发现你还是太善良了),中介永远以促成交易收到中介费为最终且唯一的目标,为达成此最高目标,上家和下家的利益都是可以被牺牲的!

看房期间,第一件可以对中介说不的事情就是那个“带看确认单”,本身就是没有法律效力的东西,中介让你签这个完全就是吓唬不懂的,以及试探你的底线。从一开始就告诉他,“我对这一行门儿清,我是混法律圈的”,对于以后正式进入买房议程有很大帮助。

(待续)

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