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拿房之前先折腾

上周接到交房通知,实测面积比预售合同多了1.22平方,拿房的时候要先补差价。本来已经准备付这2万多了,就想着当以两年前原价多买了1.22平方,总归是赚钱的事情。 不过,交房前得到一个信息,按照《上海市房地产转让办法》第43条第一款规定“因按照本办法第二十六条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的,预售合同约定的转让总价格不变。”。而我的房子多出来的都是公摊面积(套内使用面积实际上还缩小了0.16平方),所以我觉得这个钱应该是不用交的。附1

周六早上去收房,结果发现现在开发商套路好深:交房手续全部外包给代理公司处理,代理公司只管按照开发商要求收钱给钥匙,其他任何诉求,他们既不接受也不处理,让业主自己联系开发商。开发商的人不知道是压根没在还是躲在售楼处里面不出来。反正我也懒得去吵了,拍了照实测面积数据的照片就回家了。打了上海市民热线12345,反映了这个情况,让住建部门给我个解释,到底是按照预售合同的附加条款执行(补钱)还是按照上海市房地产转让办法的规定执行(不补钱)。当天中午(电话打完1个小时),接到12319(住建部)电话回访,表示已经收到我的咨询,会在1~15个工作日给我答复。

这事儿基本上到这就结束了,准备下周如果还没得到回复就先去交钱拿钥匙,准备量房做方案了。如果后面政府给了答复说不用交钱,那就让相关部门给我书面的意见,然后再去找开发商要钱。

这事儿其实也没必要闹,很清楚简单的事情,就是对合同条款的理解有分歧,找政府或者法院给个解释呗。其实比起房价涨幅了说,这个都啥也不算了。不过可以给有类似情况的同学留个参考。等接到住建部门的回复,我再来更新。

附1:早在2014年,上海嘉定区有过几乎一模一样的情况,佳兆业的一个小区也是公摊面积增加套内面积减少,当时闹的比较厉害,搞了信访,最终嘉定区房管局处理意见是不用补钱。

买房笔记第二季(之二)

一手房操作上的确比二手房省事太多,交完定金之后,就回家准备钱和一些证件资料,在约定的时间去付款签合同就行了。

不过实际中遇到了很二的事情:周一的时候打电话给销售约周三去付款,结果销售说太忙,人太多,让我们周五;周五的时候遇到财务不在,又拖到下午。

其实也没啥手续,就是签几个名,填一堆资料,然后刷卡付钱,等合同打印出来,继续签字。

1、现在开发商都在和小额贷、信用贷搞活动,一般都是推销30万左右的信用贷,开发商贴息(把一年的贷款利息从房价里扣掉),等于借你30万免利息用一年。但是操作上比较麻烦,首先要提交一堆资料等审批(去签合同之前就要做的),签合同当天要再提交些材料,然后付¥4000的手续费(这个是我办小额贷唯一支出的费用,每个开发商以及合作贷款公司操作细节可能不同,请问清楚),然后等小额贷放款,到账之后要当做首付刷掉——这里是很浪费时间的,小额贷要一小时左右才能到账,这三十万不能用自己的钱先垫进去,一定要把贷款公司转给我的钱原卡刷给开发商。。。

至于花¥4000换30万一年的使用权,合适不合适,只能自己衡量。

2、招行卡默认有一天20万的限额,且只能专业版网银或者柜台修改,切记切记!我被坑死了,中间为了这个打车回家上网改限额。

3、付完首付,就可以准备好贷款材料去办贷款了。目前打听下来,在售楼处驻场的民生可以做到首套房9折,农行8.8折,但是要自己跑去银行。

一手房,尤其是期房,最大的风险是开发商跑路或者交付的时候货不对板,其他没啥需要注意的,预售合同都是格式合同,看清楚数字是不是和之前谈的一致即可。

买房笔记第二季(之一)

这个世界的变化之快处于所有人的预料,一切一切的对未来的展望和规划,回头看来都十分靠不住。正如我在第一次写买房笔记的时候,绝对想不到这么快开始第二次买房之旅。

鉴于第一次买房时,和中介搞的身心俱疲,精神高度紧张,夫妻二人多次进入崩溃状态,这一次我们果断选择了一手房。

说到为什么要买第二套房,其实也没什么计划和契机——非常仓促,以至于我公积金贷款上周才去还清,目前公积金账户余额为0,无法使用公积金贷款,第二套放只能纯商贷了。

回想起来,大概是去年年底,今年年初的时候,开始有买房的初步想法,不过那时候正值儿子出世前夕,也确实没精力和心情操心这个,只是两个人简单的沟通了一下。

三月份开始,觉得形势不大对,买房进程应该加快,但是儿子还没满月,老婆基本上只能呆在家里喂奶,看房基本不可能。但是我开始关心周边的一些楼盘——这次买房,主要是出于改善自住考虑,今后几年都要请老人来帮忙带孩子,家里太拥挤,于是关注目光还是在工作单位附近(不得不说,目光短浅是一辈子的伤了)。

身边好几个同事都在买房看房,给我提供了不少信息。正好有个同事说自己年初买了中金海棠湾的房子,单价算下来才¥18000——必须是价格而不是任何其他东西吸引了我。

五一那天,和老婆抽空去看了下房子。小区什么的信息网上都有不用多说,公寓已经卖的差不多了,样板房那间110平的房型看着也很一般,但是140洋房的样板房非常诱人,基本上我们两人都是一眼看中。结果,销售说只剩一楼还有部分房源了。

回家商量纠结了好几天,打了几个电话问销售。得到的信息是:小区还有最中间位置最好三栋洋房没开盘,但是未必会拿出来卖,可能已经被开发商内部消化,就算拿出来卖现在也没法确定时间,但是能确定价格会涨(这里我理解是销售的话术,二鸟在林不如一鸟在手)。盘算了很久,决定一楼还是不买,既然洋房是6层带电梯的,一楼的出入方便优势全无,黄梅天潮湿却是一定的。

在等消息的同时,开始操作现在这套房子的贷款还款事宜。还好当时是纯公积金,提前还款很方便,电话预约之后去银行办理申请,十天之后就扣掉了剩余本金,然后银行通知去拿贷款结清证明。再跑担保公司和交易中心,办取消抵押登记的手续。担保公司和交易中心人很多,每次去起码排40分钟队。。。

等了两周,没等到加推的消息,都已经准备等9月二期开盘再看情况了——其实做好了9月开盘涨价买不起的准备。上周五,突然接到销售电话通知,周六会有几套之前预定没买的房子,都是楼上的。

周六一早赶去售楼处,人很多。匆匆问了下剩余房源,对照之前研究了很久的小区规划(不得不说,为了搞清楚小区位置结构,连续两周早上跑步去那边实地考察),选定靠河的一套4楼,略超预算,还是咬牙付了定金。

从手续和事项上来说,一手房比二手房方便很多。确定好自己是否有购房资格,以及能否贷款是最重要的。

(待续)

买房故事之四

税费篇

基本上,过户手续办完之后就没啥大事了,安心在家等产证下来就是了。这时候没通知才是好事情,过户一两天要是就接到交易中心电话,那十有八九是悲剧了!不过只要前面功课做好,后面应该不会有什么问题──这里又要强调产调的重要性了,有抵押情况的房子,除非特别便宜,否则还是不碰为妙。

补充一点资料,关于买房时税的问题。由于现在基本都是上家到手价,所有税费和中介费都是由买家支付,所以在签合同之前对税费要心里有数,魔都最高要交10.55%的税,这可不是小数,万一到时候钱上出了问题就完蛋了。 普通房的标准自2008年11月1日起,享受优惠政策的普通住房标准调整为:

1  单套建筑面积140平方米以下

2  内环线以内套总价245万元/套以下

3  内环线和外环线之间140万元/套以下

4  外环线以外98万元/套以下

5  五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。

营业税2010年1月1日起

1  个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;

2  个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;

3  个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

营业税+其他的代征税大致是房价的5.55% 卖方缴纳

房屋转让个人所得税现在执行的有2种计税方式:

一  按总价 1  转让普通住房的,以转让收入的1%核定应纳个人所得税额; 2  转让非普通住房的,以转让收入的2%核定应纳个人所得税额。

二  按差额,个税就是差额的20% 个人购买房屋满5年,并且是唯一一套的(本市)可以免个人所得税卖方缴纳对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

本通知自2010年10月1日起执行。《财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号)第一条有关契税的规定、《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)第一条、《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)第三条同时废止。 特此通知。 财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部 二○一○年九月二十九日

契税普通房    房价的1.5%

非普通房  房价的3%

首次购房 且 90平以下 还是可以1% 的契税 由买入方缴纳

如果买的房子是非普通住房(现在绝大部分二手房都是非普通……一室的小房子可能除外),房东买房又不满5年,你自己又不是第一套房,基本上就要交10.55%(5.55%+2%+3%)的最高税率了。 其中营业税和个税有两种计算方法,全额和差额。各个区县规定不同,有些区县规定要么两个税都选择全额,要么都选择差额;有些区县可以任选,自己挑便宜的搭配。其中可能会有问题的就是个税,需要计算一下是总额的1%划算还是差额的20%划算。 最近刚出台的取消减免个税的通知和买房者没有关系,不管减不减这个钱你都是要掏的,只是以前卖家一年内再买房的话可以去把你交的税退进自己口袋,现在不行了…… 中介为了促成交易,一定会承诺做低房价(也就是合同上把房价写低一点),把非普通做成普通。但是做低有风险,操作需谨慎。最起码一点,做低房价就意味着贷款相应减少,贷款额是按照合同上房价来的。而且在交税的时候也不是按照你合同上房价交税,交易中心会根据你房子的情况、现在的市场进行核价,给出一个所谓的“指导价”,税费是根据这个计算的。 曾经看到篱笆上有人悲剧的出现,280万的房子做低到240万,结果核价核出个295万……据说,核价之后如果不满意就不要签字,去找他们领导吵,能够吵下来一点,但这个实在没啥规律可言,完全看对方心情了。 有些中介可能在做低房价的时候乘机开口所要好处费,给不给就只能自己判断了。给了也未必就能做低,这个钱也不会有收据什么的,风险只能自负。

买房故事之三

昨天去交易中心过户过完了,总算一块石头落到了一楼(还没完全落地),可以有心思接着写了。

接着上一篇先说说风险: 对于买家来说,最大的风险在于签完合同付完首付之后,你才能去办贷款。等贷款审批要一个星期左右,贷款下来才能过户。在过户之前,你都是不安全的——你钱已经付了,房子还在别人名下。万一房子出点啥事,你就只能走法律程序了(很明显,收到首付之后,卖家要是去把房子抵押,那摆明了就是想黑你的钱)。要求产证由中介监管是一个方法,但并不保险,卖家完全可以去挂失产证。

签买卖合同

在签完居间协议,付好定金之后就可以准备签正式的买卖合同了。在签居间的时候,一般会约定7天后付首付,签买卖合同,这时候要根据你的资金情况来约定时间,如果担心首付没办法到位的话,可以约定时间长一点。 和中介签佣金协议的时候要注意,有几个恶心的霸王条款。佣金协议是中介找律师写的格式合同,默认条款大多数对买家是不利的,尤其现在流行“到手价”,所有的税费和双方中介费都是由买家承担,更要多留几个心眼。 佣金协议里有个付款时间,默认条款是“签买卖合同时付清中介费”,这个一定要求他改,签买卖合同时最多只能付一半。因签完买卖合同之后事情还是非常之多,最重要的过户还没做,一旦你付清了佣金,万一遇到什么事情中介不管你就抓瞎了。

居间协议和佣金协议里都有一条:如果某方违约导致交易失败,违约方需支付2%的中介费。这条要他删掉,当然,不删也无所谓,实际上这属于霸王条款,不受法律支持,万一交易没成功,千万别被中介那这条吓倒了。 实际上,大部分问题在签居间的时候应该已经谈清楚了,接下来准备好钱就可以签买卖合同了。 签合同还是差不多的内容,就是把居间协议里协商好的部分落实在合同里。注意检查,尤其是每个付款的期限!这次我们签买卖合同时,上家坚持要求把贷款到账期限明确写进去(对我们来说理想状况是“以银行放款为准”),于是我就要求约定为十月底。现在看来这个时间也就刚刚好,再早一点我们就可能要违约了。我可是九月初签的买卖合同啊!随便出点啥事情一耽搁,半个月就过去了。 最后就是补充协议,约定交房日期,水电煤什么的过户和结算。如果是装修的房子上家答应送家具的话,要列个清单出来,以防事后他反悔。

办贷款

签好合同就要去付首付了,一般都是银行转帐,收好转帐的凭条。中介会让房东签一个收款确认,也要留好,办贷款都要用得到。最好能够在签合同时约定首付款做资金监管(千万别让中介监管,比直接给上家更危险),不过上家要是等钱买房的话,可能会不同意。 贷款这事儿严格说和咱关系不大,银行的政策天天变,只能事先打听清楚。可能一个星期前你的情况能贷到7成,7折利率,一个星期后就只能贷到5成,85折利率。所以,签买卖合同时一定不能把过户时间约的太早,给自己留足够的缓冲,一旦贷款不顺利可以及时调整。 就是考虑到商贷要看银行心情,还要找人疏通关节,我做的是纯公积金。这个比较稳妥,公积金网上凭自己的帐号可以查到能贷多少和多长时间——主要由你缴纳公积金的余额,以及你买的房子的年限决定。基本上这个查出来的数字和最终审批下来的不会有多大出入。 纯公积金办理很方便,自己直接带好材料去各区的置业担保公司就行了,事先可以打电话确认需要哪些材料。电话、地址什么的公积金网站上都有,不用去找中介和银行那边。

过户

办好贷款就只能在家等银行的通知了,银行工作效率会比政府机关好上一点,一个星期左右能审批出来。接到银行的通知,就可以约好中介和上家去过户了。 各地过户的税收政策什么的有很大区别,事先务必打听清楚!我们这次就是这里没做好功课,被不负责任的中介害的要多等10才能过户。魔都有个减免税收的条款,首次购买“普通住房”的,可以凭首次购房证明减免0.5%的契税——好几千块呢! 这个证明要自己去交易中心开,虽然过户也在交易中心,可是这两件事儿必须得分开办!!开个证明要等七个工作日(我们正好又赶上中秋放假,十天就这么耗掉了,本来完全可以办贷款的时候就去开证明的),好像交易中心的电脑啥的都没有联网功能一样……顺便多说一句,交易中心办事的效率低的令人发中指,一定要做好完全的准备。

过户的时候有一堆税要交:上家的个税、营业税,下家的契税。税的征收有好几个标准和档次,最高一档能达到10.55%,最低大概只有1%,取决于你的房子大小、价格,以及上家买进和卖出之间的时间间隔、差价等因素。这里只能说,这些事情可以找人疏通,完全是因人成事,中介一定会承诺帮你把税费做到最低,但是这个承诺他是不会负责的。做成了皆大欢喜,万一过户的时候他说做不成了,你也没招,只能自己掏钱。要是到了交易中心你突然翻脸说税太高,不买了,违约责任绝对逃不掉。中介承诺的帮你逃税,首先不会写进合同,其次这是违法行为(至少不会得到法律支持),写进合同也无效。所以自己事先做好准备最重要,能找到手眼通天的大能最重要,实在找不到人就只好多预备10%的资金以备万全了。

如果之前产调什么做的清楚,房子没有什么纠葛,过户应该很顺利,签几个名,交一堆钱就可以了。 过户完,要等20工作日才能拿到产证(我们不幸遇到十一,差不多要等一个月了……)。按照内部说法,2~3天终审结果出来,如果没有什么被查封之类的事情,房子就已经在你的名下了(电脑资料里已经改好名字了)。但是产证花纹繁复,打印比较麻烦,所以还要再等十几天……

对于下家来说,过完户就不需要担心了,房子很快就已经再自己名下了。至于产证下来、上家拿到贷款,那只是时间问题,安心等待即可。 其实,最大的风险在贷款下来之后就已没有了,后面的问题不过是税费多少而已。要是这套房子因为税多了几万你就不买,那只能说明你对房子并不满意。而且现在都是这个行情,去买别的房子也会存在税费的问题,预算多一点才是正经话。 事先做好功课,尤其是签居间之前,搞清楚房子的产权状况、户口情况是第一重要的事情!前面做的越多,后面事情越少。有抵押的房子千万别买,有贷款没还完的房子,要么首付做资金监管,要么付首付那天陪上家去还清贷款,万一首付被上家挪用,贷款没还清之前房子无法交易。

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