昨天去交易中心过户过完了,总算一块石头落到了一楼(还没完全落地),可以有心思接着写了。

接着上一篇先说说风险: 对于买家来说,最大的风险在于签完合同付完首付之后,你才能去办贷款。等贷款审批要一个星期左右,贷款下来才能过户。在过户之前,你都是不安全的——你钱已经付了,房子还在别人名下。万一房子出点啥事,你就只能走法律程序了(很明显,收到首付之后,卖家要是去把房子抵押,那摆明了就是想黑你的钱)。要求产证由中介监管是一个方法,但并不保险,卖家完全可以去挂失产证。

签买卖合同

在签完居间协议,付好定金之后就可以准备签正式的买卖合同了。在签居间的时候,一般会约定7天后付首付,签买卖合同,这时候要根据你的资金情况来约定时间,如果担心首付没办法到位的话,可以约定时间长一点。 和中介签佣金协议的时候要注意,有几个恶心的霸王条款。佣金协议是中介找律师写的格式合同,默认条款大多数对买家是不利的,尤其现在流行“到手价”,所有的税费和双方中介费都是由买家承担,更要多留几个心眼。 佣金协议里有个付款时间,默认条款是“签买卖合同时付清中介费”,这个一定要求他改,签买卖合同时最多只能付一半。因签完买卖合同之后事情还是非常之多,最重要的过户还没做,一旦你付清了佣金,万一遇到什么事情中介不管你就抓瞎了。

居间协议和佣金协议里都有一条:如果某方违约导致交易失败,违约方需支付2%的中介费。这条要他删掉,当然,不删也无所谓,实际上这属于霸王条款,不受法律支持,万一交易没成功,千万别被中介那这条吓倒了。 实际上,大部分问题在签居间的时候应该已经谈清楚了,接下来准备好钱就可以签买卖合同了。 签合同还是差不多的内容,就是把居间协议里协商好的部分落实在合同里。注意检查,尤其是每个付款的期限!这次我们签买卖合同时,上家坚持要求把贷款到账期限明确写进去(对我们来说理想状况是“以银行放款为准”),于是我就要求约定为十月底。现在看来这个时间也就刚刚好,再早一点我们就可能要违约了。我可是九月初签的买卖合同啊!随便出点啥事情一耽搁,半个月就过去了。 最后就是补充协议,约定交房日期,水电煤什么的过户和结算。如果是装修的房子上家答应送家具的话,要列个清单出来,以防事后他反悔。

办贷款

签好合同就要去付首付了,一般都是银行转帐,收好转帐的凭条。中介会让房东签一个收款确认,也要留好,办贷款都要用得到。最好能够在签合同时约定首付款做资金监管(千万别让中介监管,比直接给上家更危险),不过上家要是等钱买房的话,可能会不同意。 贷款这事儿严格说和咱关系不大,银行的政策天天变,只能事先打听清楚。可能一个星期前你的情况能贷到7成,7折利率,一个星期后就只能贷到5成,85折利率。所以,签买卖合同时一定不能把过户时间约的太早,给自己留足够的缓冲,一旦贷款不顺利可以及时调整。 就是考虑到商贷要看银行心情,还要找人疏通关节,我做的是纯公积金。这个比较稳妥,公积金网上凭自己的帐号可以查到能贷多少和多长时间——主要由你缴纳公积金的余额,以及你买的房子的年限决定。基本上这个查出来的数字和最终审批下来的不会有多大出入。 纯公积金办理很方便,自己直接带好材料去各区的置业担保公司就行了,事先可以打电话确认需要哪些材料。电话、地址什么的公积金网站上都有,不用去找中介和银行那边。

过户

办好贷款就只能在家等银行的通知了,银行工作效率会比政府机关好上一点,一个星期左右能审批出来。接到银行的通知,就可以约好中介和上家去过户了。 各地过户的税收政策什么的有很大区别,事先务必打听清楚!我们这次就是这里没做好功课,被不负责任的中介害的要多等10才能过户。魔都有个减免税收的条款,首次购买“普通住房”的,可以凭首次购房证明减免0.5%的契税——好几千块呢! 这个证明要自己去交易中心开,虽然过户也在交易中心,可是这两件事儿必须得分开办!!开个证明要等七个工作日(我们正好又赶上中秋放假,十天就这么耗掉了,本来完全可以办贷款的时候就去开证明的),好像交易中心的电脑啥的都没有联网功能一样……顺便多说一句,交易中心办事的效率低的令人发中指,一定要做好完全的准备。

过户的时候有一堆税要交:上家的个税、营业税,下家的契税。税的征收有好几个标准和档次,最高一档能达到10.55%,最低大概只有1%,取决于你的房子大小、价格,以及上家买进和卖出之间的时间间隔、差价等因素。这里只能说,这些事情可以找人疏通,完全是因人成事,中介一定会承诺帮你把税费做到最低,但是这个承诺他是不会负责的。做成了皆大欢喜,万一过户的时候他说做不成了,你也没招,只能自己掏钱。要是到了交易中心你突然翻脸说税太高,不买了,违约责任绝对逃不掉。中介承诺的帮你逃税,首先不会写进合同,其次这是违法行为(至少不会得到法律支持),写进合同也无效。所以自己事先做好准备最重要,能找到手眼通天的大能最重要,实在找不到人就只好多预备10%的资金以备万全了。

如果之前产调什么做的清楚,房子没有什么纠葛,过户应该很顺利,签几个名,交一堆钱就可以了。 过户完,要等20工作日才能拿到产证(我们不幸遇到十一,差不多要等一个月了……)。按照内部说法,2~3天终审结果出来,如果没有什么被查封之类的事情,房子就已经在你的名下了(电脑资料里已经改好名字了)。但是产证花纹繁复,打印比较麻烦,所以还要再等十几天……

对于下家来说,过完户就不需要担心了,房子很快就已经再自己名下了。至于产证下来、上家拿到贷款,那只是时间问题,安心等待即可。 其实,最大的风险在贷款下来之后就已没有了,后面的问题不过是税费多少而已。要是这套房子因为税多了几万你就不买,那只能说明你对房子并不满意。而且现在都是这个行情,去买别的房子也会存在税费的问题,预算多一点才是正经话。 事先做好功课,尤其是签居间之前,搞清楚房子的产权状况、户口情况是第一重要的事情!前面做的越多,后面事情越少。有抵押的房子千万别买,有贷款没还完的房子,要么首付做资金监管,要么付首付那天陪上家去还清贷款,万一首付被上家挪用,贷款没还清之前房子无法交易。